서울시, 강남·여의도 ‘고밀도 역세권’ 개발 시범구역 지정(용적율 900%)

서울시가 2025년 7월 4일, 강남과 여의도 일대 역세권을 고밀도 개발 시범구역으로 지정하며 주택 공급 확대에 본격

나섰다. 이번 발표에 따르면 시는 역세권 개발 시 용적률을 기존 대비 최대 900%까지 상향하는 시범사업 4곳을 선정해,

주거난 해소와 도심 활성화를 동시에 도모하겠다는 계획이다. 이는 윤석열 정부의 ‘도심 고밀 개발 활성화’ 기조에 발맞춰

서울시가 내놓은 첫 번째 구체적 정책으로, 시장과 시민의 관심이 집중되고 있다.

 

강남·여의도 중심 시범구역 4곳 선정…역세권 최대 900%까지

서울시가 지정한 시범구역 4곳은 강남역 인근, 삼성역코엑스 인근, 여의도역 주변, 샛강역 일대이다. 이번 시범사업에서는

주거와 업무 기능을 한데 묶어 900%까지 용적률을 허용하고 고층 주상복합 건축을 유도한다.

시는 이를 통해 역세권 내 주택 공급을 대폭 늘려 청년층·신혼부부를 위한 중소형 주택과 오피스텔을 포함한 주거 8천 호를

공급하고, 동시에 공공보행로, 광장, 녹지 등 공공기여를 최대화할 방침이다. 서울시 도시계획국 관계자는 “이번 시범구역을

통해 도심의 비효율적인 토지이용을 개선하고 주택 부족을 완화하는 동시에, 걷기 좋은 공공공간을 확보해 도시의 질을

높일 것”이라고 밝혔다.

역세권 고밀도 개발의 배경과 기대효과

서울시는 이번 시범사업의 배경으로 ‘극심한 주택난과 역세권 저밀 개발의 한계’를 꼽았다. 최근 강남권과 여의도권의 경우

매년 수요가 급증하지만, 공급은 정체돼 집값 상승과 주거 불안을 유발하고 있다는 것이다. 특히 서울 전체 주택 수요 중

40% 이상이 역세권 인근에 집중돼 있다는 점도 정책의 당위성을 뒷받침했다.

역세권 고밀도 개발을 통해 기대되는 효과는 크게 세 가지다. 첫째, 도심 주거 공급의 획기적 확대로 전세·매매시장 안정화가

가능하다. 둘째, 역세권 상권 활성화와 도심 일자리 창출이 이뤄진다. 셋째, 공공기여를 통한 보행친화형 공공공간 확보와

도시미관 개선 효과다.

과제와 향후 계획

물론 과제도 적지 않다. 고밀 개발로 인한 일조권·조망권 침해, 교통 혼잡 심화, 주변 집값 자극 등이 대표적이다. 시는 이와

관련해 ‘도심 재창조 특별계획구역’으로 지정해, 심의를 강화하고 교통영향평가를 의무화하며, 공공임대 비율을 일정

수준 이상 확보하도록 할 예정이다.

서울시는 올 연말까지 이번 시범사업의 타당성을 검토하고 민간사업자 제안 접수를 받아 2026년 상반기부터 착공에

들어갈 예정이다. 박 시장은 “서울의 핵심 입지인 강남과 여의도가 젊은 세대가 살고 일할 수 있는 혁신적인 공간으로

거듭날 것”이라며 “공공성과 민간의 창의성을 동시에 살리는 역세권 개발의 모범사례가 될 것”이라고 강조했다.

전문가 “주거난 해소 긍정적, 철저한 교통·환경대책 필요”

도시계획 전문가들은 이번 정책에 대해 “서울의 주택난을 풀기 위한 필수적인 수단”이라며 긍정적 평가를 하면서도,

단기적 공급 확대가 장기적 도시문제 심화로 이어지지 않도록 교통대책과 녹지 확보, 주민 의견 수렴 등 종합적 검토가

필요하다고 지적했다. 서울시의 이번 시범사업이 성공적으로 추진된다면, 다른 역세권으로도 모델이 확산될 것으로

보인다. 도심의 스카이라인이 어떻게 변모할지, 서울시민들의 기대와 우려가 교차하고 있다.